成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営で成功するために絶対身につけておくべき基礎知識

アパート経営で成功するために絶対身につけておくべき基礎知識

ここではアパート経営で失敗しないために必要な情報や基礎知識を整理して解説しています。

アパート経営の基本と注意すべきポイント

アパート経営のメリット・デメリット

メリットは長期的な収入の確保やレバレッジの効果の高さ、生命保険の代わりになるなどです。デメリットは空室・滞納リスクがあことでローンを組むと金利変動の影響があることです。

アパート経営にかかる費用

ローンを組むといってもアパート経営にはある程度の頭金が必要です。また各種手数料や税金など初期費用がかかります。開始後にも計画通りに行かない場合に備えて資金も残しておくと安心です。

融資

融資は物件と同じくらい重要で戦略的に考えておかないと失敗します。金融機関によって条件や審査基準が異なりますので目的を明確にしてしっかり事業計画を立てておくことです。

利回りとその計算方法

利回りとは投資額に対してどの程度の収益が得られるか数値化したもので、家賃収入を物件購入価格で単純に割った表面利回りと諸経費も加味した実質利回りの2種類があります。

キャッシュフローとは

得られた収入から外部への支出を引いて手元に残る現金のことです。現金の流れに注目してアパート経営を考えることがキャッシュフローの基本なので利回りとは違います。

減価償却費とその計算方法

法定耐用年数に合わせて時間の経過とともに目減りしていく固定資産の取得費を分割計上していくことを言います。耐用年数は建物構造により変わり国が定めた法定耐用年数を基準とします。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとは資産保有により安定的・継続的に得られる収入のことです。キャピタルゲインは購入時より値上がりした保有資産を売却して得られる収入のことを言います。

アパート経営にかかる税金

印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税など不動産購入時にかかる税金と所得税、住民税、個人事業税、固定資産税など不動産保有時にかかる税金の2種類に分けられます。

確定申告

不動産所得がある人は確定申告をして所得税を納めなければなりません。収入から必要経費を引き、さらに所得控除を引いた課税所得に税率をかけ、税額控除したものが納税額です。

マンション経営との違い

アパート一棟の各部屋を賃貸して入居者から家賃収入を得るのがアパート経営で、区分所有のマンション経営より利回りが高く、建物が無くなっても土地の資産価値は残ります。

売却するには

売却は相場を確認しタイミングを見極めることが重要で不動産の価値があるうちに売るのが基本です。また売却時には印紙税や仲介手数料、住宅ローンに関する費用などがかかります。

節税対策

アパート経営による赤字は損益通算ができるため給与所得のあるうちに始めるほうが節税効果があります。土地所有者はアパートを建てたほうが評価額が下がり節税できます。

生命保険の代わりに

アパート経営ではローンを組む際に団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険はローン契約者が万が一の事態になった際に残債を金融機関に支払うので遺族に資産が残せます。

年金対策

アパート経営はリタイアする前にローンを完済するスケジュールを組めば、老後は年金にプラスして継続的な家賃収入が見込めるため有効な年金対策として注目されています。

自主管理と委託管理

アパート経営で欠かすことができない「物件を購入して入居者を募り、賃料をもらって管理を行っていく」という管理事業ですが、これは、オーナー自身で行う「自主管理」とアパートの管理会社や不動産屋に委託する「委託管理」の2パターンがあります。

アパートローン

アパート経営おいて物件の取得費用や新築費用を調達する際に借りるローンのことを、、「アパートローン」と言います。「アパートローン」の借入限度額は、一般的に、事業者自身の年収の5〜10倍とされ、一般の住宅ローンが年収の7倍程度ということを考えれば、より事業性が高いローンです。

相続税

相当金額を見積もることができるものであれば、相続の発生にあたっては必ず相続税の対象になります。これは土地や建物の不動産についても同様で、相続を放棄しない限り、相続税を支払わなければなりません。相続税の対策には、アパート経営が有効です。

土地

土地を所有していない場合でも、アパート経営に乗り出すことが可能です。「土地がない」ということは、逆に、「アパート経営に有利な土地を探すことができる」ということにほかなりません。土地探しのコツを押さえて、アパート経営を成功させましょう。

資格

アパート経営には、運転免許のように、事業を行うために必須の資格はありません。ただし、「宅地建物取引士」や「不動産実務検定」をはじめ、取得しておくことでアパート経営を効率的に行うことができたり、収益をアップさせることにつながるような関連資格はたくさんあります。

ペット

ペットを飼育することができる物件には、「ペット可物件」と「ペット共生物件」の2種類があります。後者になれば、ペットを飼育することを前提としているため、入居者の安定化につながります。その一方で、クレームや設備投資について注意すべきことも出てきます。

リフォーム

中古物件を入手してアパート経営を行う場合、リフォームを実施することをお勧めします。リフォームは費用対効果の観点から行うことが大前提です。またリフォームを投資と捉えて、アパート経営の利回りを高めることを目指しましょう。

インターネット回線

アパートにインターネット回線を導入すれば、入居者の獲得や安定につながります。一方で、回線システムのトレンドは移り変わりやすいですから、技術革新を見誤らないことなど、注意すべきポイントもあります。コストについても詳しくチェックしてみてください。

競売物件

競売物件とは、所有者が債務や税金などの支払いを行うことができなくなったために、裁判所によって差し押さえられ、競売に出されている物件のこと。3割ほど安価に入手できるなどメリットもありますが、「瑕疵担保責任」を負う人がいない、といったデメリットもあります。

リノベーション物件

古い物件や中古の物件を対象に、間取り、内装のデザイン、住宅設備などを大規模に改修して、今どきのライフスタイルに一新することを「リノベーション」と呼びます。費用対効果と入居者のニーズを把握することが、リノベーション成功のカギです。

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