成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営で成功するために絶対身につけておくべき基礎知識 » アパートローン

アパートローン

ここでは、アパート経営におけるローンや金利についてまとめています。

アパートローンとは?

アパート経営を始める際、物件の取得費用や新築費用を準備するために借りるローンのことを、「アパートローン」と言います。アパートローンならではの仕組みや詳細をきちんと認識して利用しなければ、返済計画や収支計画を立てるさいに失敗してしまうかもしれません。

そこで、下記でアパートローンの基礎知識をはじめ、一般的な住宅ローンと比較した場合の違い、アパートローンを利用することのメリットやデメリットについて解説します。これからアパート経営をはじめようと検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパートローンの基礎知識

まずはアパートローンの基礎知識を見てみましょう。

アパートローンの借入対象は?

アパートローンは、自身が所有している土地や建物物件を担保にして、金融機関がローンの貸し付けを行うローンとなります。そのため、アパートローンの利用対象は、自身が所有している土地にアパートやマンションを新築したり、購入したりする場合です。そのほか所有しているアパートやマンションの修繕、リフォームの資金としても利用できます。

自分や家族が住む物件を購入するために利用できる住宅ローンですが、上記のような事業性がある物件を購入する場合、住宅ローンは利用できないため、アパートローンを利用することとなります。なぜなら利用目的が異なっているからです。アパートローンと住宅ローンは、借入の期間や金利も異なります。

どれくらいの資金調達が可能か

サラリーマンでも利用することができるアパートローンですが、借り入れの限度額は、一般的に1年間の収入の5〜10倍までとされています。住宅ローンは年収の7倍程度ですから、より事業性が高い限度額であると言えるでしょう。

ただし、アパートローンの借り入れ限度額は金融機関によって大きく異なりますから、年収の5~10倍までという数字はあくまでも目安として捉えておくようにしてください。都市銀行であれば、年収の5倍よりも少ない金額が限度額になることも珍しくはありません。ちなみに限度額が金融機関によって異なるように、アパートローンの金利についても金融機関によって大きく異なってきます。

アパートローンの限度額が金融機関によって異なってくるのは、取得する収益用物件の資産価値や収益性の高さを、金融機関がそれぞれが個別で審査するためです。借り入れを希望する人の不動産投資やアパート経営の実績についても審査は行われますから、物件の収益性と借入者の経験が総合的に判断されることで、アパートローンの融資額はさらに大きく異なります。

返済計画は長期的かつ柔軟な視点で

アパートローンを組む際に立てる返済計画は、長期的な視野で計画することはもちろん、住宅ローン等とは異なり柔軟な視点も併せ持ったうえで計画するようにしましょう。

これは、アパート経営という事業そのものが、そもそも長期に渡る事業であることに起因します。事業期間が長期に渡るということは、金利の変動を考慮しなければなりませし、業界や消費動向も当然ながら変わってくるということを意味します。

消費動向を例にとってみましょう。今と昔では、アパートやマンションで求められる住宅設備が異なっています。入浴設備やトイレが共用である物件は今やほとんどありません。反対に、現在はまだ数が多くないコンセプトマンションや防災マンションなどが将来的に高いニーズを求められるようになることも多いに考えられます。また現在の住宅設備は使用し続けることで当然老朽化していき、修繕の費用も必要になってきます。

アパートローンを組む際は、長期的に綿密な返済計画を立てることはもちろん、長期的であるがゆえに予想できない消費動向の変化も考慮に入れて、柔軟に収支計画を修正できるようシミュレーションを重ねることが大事なのです。

アパートローンの金利とは?

ここからは、アパートローンを利用するさいの金利について見てみましょう。

金利は高め

アパート経営事業を始める目的でアパートやマンションを取得・新築する際に利用する可能な「アパートローン」は、マイカーローンや住宅ローンと同じく、金融機関の金融商品です。大きな特徴のひとつとして、「事業性の資金融資であるため、金利は高めに設定されている」という点が挙げられます。ただし、金融機関によって金利の相場は異なってきますから、一般的な金利を把握したうえで利用する金融機関を決めるようにしましょう。

アパートローンの金利相場

アパートローンの金利相場は、おおよそ2.5%~5%で設定されていることが一般的です。もちろん金融機関によって金利は異なり、規模の大きい金融機関ほど金利も低く設定される傾向にあります。ノンバンク系の融資機関や信用金庫が最も金利が高く、都市銀行やメガバンクになれば金利は低くなってきます。

ただし、メガバンクでアパートローンを組むことは簡単ではありません。不動産事業や投資で収益を上げた実績などがなければ、審査には通らないケースもが多く見られます。「アパート経営をこれから始める」という方であれば、金利は高くなってしまいますが、信用金庫などでアパートローンを組むことも検討しましょう。ノンバンク系の融資機関は金利が高すぎることもあり、経営上のリスクになってしまう可能性があります。

そのほか、アパートローンの金利相場で注意すべきポイントは、多くの金融機関で、アパートローンの金利がwebサイトなどで公表されることはほとんどない、ということです。どの金融機関がいくらの金利でアパートローンを扱っているのか、問い合わせる前から把握することが難しいと言えるでしょう。

「固定金利制」と「変動金利制」

アパートローンには、「固定金利制」と「変動金利制」という2種類の金利タイプがあります。まずは固定金利制について見てみましょう。

固定金利制にはさらに、借り入れの全期間にわたって金利が変わらないタイプと、借り入れ当初から一定期間(2年や5年、10年など)は金利が変わらず、その後、固定金利制か変動金利制か選び直すことができるタイプがあります。

固定金利制は変動金利制よりも金利が高い点がデメリットですが、反対に、金利が固定されていることによって、返済金額を確定できますし、将来的な返済計画を立てやすくなる、というメリットもあります。ただし、金利情勢によっては当初の金利額よりも金利が下がる場合もあるため、返済金額が結果的に増えてしまう可能性もあります。

次に変動金利制でアパートローンを組んだ場合を見てみましょう。

変動金利制の場合、基本的に1年間に2回の金利の見直しを受けます。金利は、金利情勢の変化によって変わってきます。固定金利制と比べると、金利変動の影響を受けるぶん固定金利よりも低い金利が設定されることが多いでしょう。ただし、金利が大きく上昇してしまうと、金利を払うだけで返済が進まず大きな負担になってしまうリスクがあります。

アパートローンのメリット・デメリット

最後に、アパートローンのメリットとデメリットをみてみましょう。

アパートローンのメリット

アパートローンを利用することができれば、自己資金が少ないサラリーマンでも、収益用物件を取得したり新築することが可能です。しかし、アパートローンのさらなるメリットは、不動産投資における「レバッジ効果」と言われるもの。

「レバッジ」とは、「てこ」という意味です。自己資金が少なかったとしても、アパートローン等の借入金を「てこの原理」にすることで、物件の見た目の利回り以上に高い収益が期待できることを指し、「レバッジ効果」と言われるのです。

数字でより詳しく見てみましょう。例えば、2,000万円で利回りが10%の物件をすべて自己資金で購入すれば、年間の収益は200万円となります。しかし、同じ2000万円の自己資金であっても4000万円のアパートローンを組んで6000万円で、同じく利回りが10%の物件を購入すれば、収益は600万円になります。どちらも自己資金の金額は変わりませんが、アパートローンを活用することで収益に大きな差が出ます。これが「レバッジ効果」なのです。

アパートローンのデメリット

アパートローンのデメリットは、入居者が入らない・減ってしまう等の経営悪化によっては、家賃収入がローン返済に足りなくなってしまい、大きな赤字が出てしまうことが挙げられます。仮に全て自己資金で賄えることができていれば、様々なランニングコストはかかりますが、ローン返済の赤字を受けるリスクを抑えることができます。

アパート経営の得意分野別おすすめ企業3選

人気エリア
新築アパート経営なら
ATELIER APARTMENT TOKYO
ATELIER APARTMENT TOKYOの公式HPキャプチャ

立地&デザイン性で
入居者の心をガッチリつかむ

電話相談はコチラ
03-3516-0221

安価&新築
アパート経営なら
シノケン
シノケンの公式HPキャプチャ

自己資金が少なくても
経営できるノウハウ有り

電話相談はコチラ
0120-54-1143

すぐにスタートできる
中古アパート経営なら
東急リバブル
東急リバブルの公式HPキャプチャ

知名度・中古物件の保有数は
東京エリア屈指

電話相談はコチラ
0120-919-574

おすすめのアパート投資と企業
資産・年収・経験からおすすめのアパート投資と企業を紹介 アパート経営のセミナー情報を確認する
成功率を上げる
アパート経営
【東京編】