成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営で成功するために絶対身につけておくべき基礎知識 » 競売物件とは?

競売物件とは?

アパート経営にあたって物件を仕入れる際、「競売物件」を検討した方もいらっしゃるのではないでしょうか。「競売物件」は、通常の相場価格よりも比較的安価で購入することもできるので、魅力の多い物件に見えるかもしれません。

ただし、「競売物件」の性質はもちろん、メリットとデメリットについてもきちんと把握していなければ、購入後に「失敗だった…」という事態になることも十分にありえます。ここでは、まず「競売物件」について解説をしていきます。

競売物件とは?

競売物件の定義

競売物件とは、元々の所有者が債務の支払いが不能になってしまったために、債権者などに権利が渡された物件のことを指します。

税金や住宅ローンの支払いの滞納をはじめ、経済的な事情などによって物件を手放すことになった所有者に対して、裁判所が差し押さえを行います。猶予期間後の退去を命じることによって、物件の所有権が移行するという流れです。

その後、競売=オークション形式の入札に出されることになります。そこで最も高い値段をつけた人が落札を行うことで、売買されます。競売では、参加者が数十人以上、多いときには数百人といることもあるため、実際に落札するのは難しい、とも言われています。

競売物件のメリット・デメリット

次に、競売物件のメリットとデメリットについて、みてみましょう。

競売物件のメリット

安値で物件を入手できる

競売物件の最大のメリットとしては、なんと言っても安価で入手できる、という点でしょう。「一般的な市場価格よりもおおよそ3割引程度の値段で購入できる」とも言われており、不動産経営を目的とした購入としても、魅力的な物件であることがわかりますね。

競売物件が安価で入手できる理由は、物件そのものの評価額から、「競売市場修正」と呼ばれている修正評価が加味されるためです。競売物件という性質上、売買にあたってそもそもの権利が発生しないかたちで取引が行われるため、その権利の分、物件の評価額が低く見積もられることになります。これが競売物件が安値で売買されている根拠となっています。

市場にない物件を入手できる

競売物件として出てくる物件は、元々の所有者が支払いの滞納などを行ったために、強制的に退去を命じられたためです。そのため、通常の不動産市場ではあまり見かけないような物件を入手できる可能性があります。

例えば、駅近ではなくとも、郊外にあるために土地と建物がとても広い物件、というように不動産投資にとっては思わぬ好条件な物件などです。交通の利便性といった立地条件についてランダムな状態にあるため、メリットとして考えることもできます。

競売物件のデメリット

売主がいない状態の物件とは?

競売物件はその性質上、売主が存在しません。裁判所が権利を有しているようにも誤解されていますが、裁判所は競売物件の取引先となるのではなく、ただ紹介をしているだけという点は注意しましょう。競売物件では、不動産企業が本来売主として介入することで、売買が成立します。

「売主がいない」という状態に起因するデメリットは、一般に思われているよりも大きいものです。物件の売買には権利による保護が売り手と買い手双方に保証されているものだからです。例えば、元々の所有者が残していった家具や生活用品の撤去、設備の点検、鍵の交換といった、当然と思われる権利も、買い手側にはありません。競売物件であれば、こういった対応すべてを買い手が行わなければならないのです。修繕費用や処分コストを考えると、物件そのものを安価で購入できても足が出る可能性すらあります。

ローンの借入が難しい

競売物件は「競売市場修正」が加味されています。そのため、資産価値としても大幅に低くなっている状態にあります。このことから、物件の購入にあたって、住宅ローンを活用しようと思っても、売主が不在であることも含めて、審査が非常に通りづらい現実があります。

競売物件をせっかく競り落としても、ローンを組むことができない、という可能性すらありますので、注意しましょう。

「瑕疵担保責任」を負う人がいない

競売物件は、誰も「瑕疵担保責任」を負う人がいない、という状態なのもデメリットです。

「瑕疵担保責任」とは、売り手の責任を規定するもの。購入者に物件を引き渡した後に、売り手自身でも知らなかった不備や問題が発覚した際、売り手に責任があることを定めています。不動産会社から物件を購入するような通常の不動産売買であれば、「瑕疵担保責任」が長期間にわたって購入者の権利を保証してくれます。問題が発覚してから3年間、購入後から10年にわたって、不動産会社の責任を規定してくれるのです。しかし、競売物件はその規定がないため、購入後のリスクを想定しなければなりません。

競売物件に瑕疵担保責任がないのは、売主が存在していないことによります。裁判所は競売の管理を行っていますが、売主ではありません。そのため、競売物件は購入後、すべて自己責任ということになります。これは、競売物件が安価である理由のひとつにもなっています。

競売物件の入手方法

ここからは、競売物件の入手方法や購入後の手続きなどについて解説します。

競売物件の情報と入札

競売物件の情報は、裁判所の閲覧室や最高裁判所が運営している競売のwebサイト「BIT」を確認することで得ることができます。閲覧できる情報としては、「物件証明書」「現状調査報告書」「評価書」があります。

競売物件の入札方法としては、「期間入札」と呼ばれる入札手順がとられています。具体的には、一定期間内に裁判所に入札書を提出する、という方法です。期間が終了して、「開札」と呼ばれる指定日になると、入札者はもちろん、関係者の立ち合いのもと書類が開示されます。そこで最も高額の落札価格を提示した人が落札者となります。正式に取引成立となるのは、その後、登記書類などが作成されることをもってから、ということになります。

立ち退き交渉を行う

競売物件には、基本的にまだ住人が残っている状態です。そのため、落札後には、物件を明け渡してもらうために、立ち退き交渉を行わなければなりません。

競売で落札した代金を納付していない期間では、まだ所有権がない状態ですから、強制的な退去命令はできません。引き渡し命令は、代金を収めた後に可能となります。強制執行も権利として含まれていますので、やむを得ない場合は強引な対応になることもあります。

ただし、購入後に元の所有者から逆恨みを受けないためにも、トラブルのもとになるような事は絶対に避けるようにしましょう。実際、購入後に元の所有者に付きまとわれたり、暴言を吐かれたという購入者もいます。警察に相談したり、最終的に競売物件を手放さざるを得なかった、ということも起こりえます。

競売物件は上級者向け

ここまで競売物件の基本的な定義や性質、メリット・デメリット、入手方法などを解説してきました。

競売物件は価格が低い分、魅力的なところがありますが、入手するにあたっても、また入手後にも、通常の不動産売買とは異なる事情があります。そのため、アパート経営を目的に競売物件を入手することは、十分な経営経験や知見がある上級者向け、と言うべきでしょう。購入後に大きな欠陥が発覚した場合は、取り返しがつきません。そういった不備を見破ることができるような不動産上の知識が必要です。

検討の結果、競売物件を入手するとしても、リスクについてしっかりと認識をした上で、取り組むようにしてください。

アパート経営の得意分野別おすすめ企業3選

人気エリア
新築アパート経営なら
ATELIER APARTMENT TOKYO
ATELIER APARTMENT TOKYOの公式HPキャプチャ

立地&デザイン性で
入居者の心をガッチリつかむ

電話相談はコチラ
03-3516-0221

安価&新築
アパート経営なら
シノケン
シノケンの公式HPキャプチャ

自己資金が少なくても
経営できるノウハウ有り

電話相談はコチラ
0120-54-1143

すぐにスタートできる
中古アパート経営なら
東急リバブル
東急リバブルの公式HPキャプチャ

知名度・中古物件の保有数は
東京エリア屈指

電話相談はコチラ
0120-919-574

おすすめのアパート投資と企業
資産・年収・経験からおすすめのアパート投資と企業を紹介 アパート経営のセミナー情報を確認する
成功率を上げる
アパート経営
【東京編】