成功率を上げるアパート経営【東京編】
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確定申告

ここではアパート経営での確定申告とその計算方法、必要経費の考え方について解説します。

確定申告をしなければいけない人

事業所得や不動産所得がある事業者や給与所得者でも他の所得の合計が20万円を超える人は確定申告をして納税しなければなりません。確定申告をすると納めすぎた税金の還付を受けることもできます。

例えばサラリーマンが副業としてアパート経営をしている場合、年末調整ではそれを考慮していません。家賃収入より必要経費が多く赤字の場合は給与所得と不動産所得を相殺(損益通算)することで税金の還付を受ければ節税になります。

収入と所得は違うもの

収入とはいわゆる売上のことでアパート経営においては家賃、共益費、礼金、敷金・保証金の中で返還の必要のないものや更新料がこれに該当します。収入はこれらを合計したものになりますが必要経費は考慮されていません。

これに対し収入から必要経費を差し引いた利益に当たるものが所得です。所得は税務上10種類に分かれていますがアパート経営では不動産所得、または規模が大きくなると事業所得として確定申告を行うことになります。

所得税の計算方法

所得税を計算するためにはまず収入から必要経費を差し引いて所得を求めます。次に所得から基礎控除、社会保険料控除、生命保険料控除などの所得控除を引いて課税所得を算出します。

課税所得に税率を掛けると税額がわかります。それがそのまま納税額になるとは限りません。住宅ローン控除などの税額控除がある場合は税額から引きます。これが最終的に所得税として納める額になります。

アパート経営の必要経費

アパート経営で必要経費として認められるのは不動産収入を得るために直接かかった費用です。費用の中には登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、事業税なども経費として認められます(租税公課)。

注意したいのがローンに関する部分で建物・設備の取得に要したローンの利息は必要経費になりますが、借入額(元金)については経費となりません。その代わり建物・設備の減価償却分は必要経費として毎年計上します。

アパート経営の必要経費をまとめると以下のようになります。

青色申告と白色申告の違い

青色申告が複式簿記による帳簿付けが義務付けられているのに対し、白色申告は簡易帳簿でよいという点が大きな違いです。また青色申告は事前に税務署への開業届と青色申告の承認の申請が必要ですが白色申告は申請不要です。

青色申告のメリットとして65万円の特別控除が受けられることがあります。白色申告には特別控除はなく、青色申告のように赤字を3年間繰越すことはできないため事業的規模を満たすアパート経営では青色申告の方が節税効果が高くなります。

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