成功率を上げるアパート経営【東京編】
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アパート経営にかかる費用

アパート経営を始めるためには少なからず費用が発生し、見込を誤るとその後の収益確保に大きく影響します。そこで必要となる頭金や準備しておくべき資金についての目安について解説します。

アパート経営に必要な自己資金

アパート経営をスタートするためには様々な手続きがあり、そのために以下のような初期費用が必要になります。初期費用の目安は購入費の8~10%程度です。

アパート取得費

アパートの建設には、木造と鉄骨、また鉄筋コンクリート造によって坪単価が異なります。木造、または軽量鉄骨で建築されたもの一般的です。木造の場合には、坪単価は50万円ほどから80万円。軽量鉄骨の場合には、坪単価は60万円から90万円ほどになります。

多くの場合には、建物の構造や地域によっても変化するので平均価格を出すのは難しく、また、都市部や郊外かによっても坪単価が変化します。その他にも、駐車場の敷地費用や門やフェンスなどの外構費用が必要です。敷地に古い建築物ある場合、解体費用も必要となります。

住宅ローン事務手数料

ローンを組む時に金融機関に支払う事務手数料がこの住宅ローン事務手数料です。事務手数料は貸出金額によって 変化します。目安は3万円となっています。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は保証会社に支払う費用です。連帯保証人の代わりにローン保証会社に支払います。保証を受けることがローンの利用条件に含まれている場合があります。保証人を立てるのではなく、保証会社に加入しておき、返済できなかった場合の返済を肩代わりできるようにするものです。保証料の目安は借入金の2%ほどとなっています。住宅ローン保証料も借入金によって 変動するため確認が必要です。

火災保険料

火災保険はアパートの規模によっても異なりますが、10年契約で50万円前後が目安となる費用です。ローンで購入する場合には火災保険の加入が義務化されている場合もあるので注意が必要です。

加入が必須でない場合もありますが、火災が発生した場合に補償を受けるためにも加入しておきましょう。また地震が多い日本では被害に備えて、火災保険に加入した際に付帯する形で地震保険に加入します。

印紙代

印紙代は契約書に収入印紙の費用になります。契約する金額によって収入印紙の代金が異なっているので確認しておきましょう。また1万円を超える印紙の購入には、予約が必要な場合もあるので注意します。

令和4年3月31日までの印紙税の一覧は以下の通りです。

令和4年3月31日までの印紙税額

登録免許税

土地や建物を取得すると、誰が所有者かをはっきりさせるために「所有権移転登記」します。もしアパートを建てた場合は「所有権保存登記」します。また、住宅ローンを利用する時には抵当権を設定し、登記しなければなりません。これらに必要な税金が登録免許税です。

登録免許税は不動産売買の際に、買主が全額負担します。金融機関で現金納付した後に、領収書を登記申請書と共に、法務局の登記所に提出します。

登記にかかわる税率は以下の通りです。また、2022年3月31日まで一定の条件を満たした場合に、軽減税率が適用されます。

一般的に登記の際には手続きを司法書士への依頼となりますが、報酬の他にも登録免許税が必要です。

司法書士報酬

司法書士に登記の依頼を行う際に必要な報酬です。費用は依頼する司法書士によって異なるので、しっかりと確認しておきましょう。

利用する司法書士は、買主が選ぶことができ、司法書士報酬が安い司法書士に依頼すると初期費用を抑えることが可能です。競争の激しい都市部では地方よりも報酬が安いことがあります。

不動産取得税(取得後半年以降に請求)

土地や建物をした時にかかる税金が不動産取得税です。購入時ではなく取得してから半年後に請求される費用です。それで購入してから請求されることを忘れないようにしておきましょう。

固定資産課税台帳を用いて管理しているもので、不動産の公的な価格のことを意味しています。

標準税率は4%となっているのですが、2020年3月31日までは条件を満たすことで軽減措置が取られており3%となっています。

不動産仲介手数料(中古アパートの場合)

中古アパートの場合には、不動産会社を通して購入することが一般的です。不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は広告などを通して営業活動を行います。

仲介手数料は上限が決められているので、注意が必要です。

また入居者を募集して契約が成立したときには、不動産会社に家賃の半月分を支払います。

アパート経営の頭金

アパート経営を始めるにはある程度の頭金が必要になります。フルローンで自己資金なしでできるアパート経営も存在しますが、当然ながら月々のローン返済額が高く設定されリスクも高くなります。

ローン金利を下げるためには融資額の10~20%を頭金として入れたり、銀行によっては預金することが求められることもあります。アパートローンの審査基準は厳しくなる傾向にあるためできるだけ多くの頭金を用意しておくと安心です。

手元に残しておきたい資金

ローンの頭金以外に備えのために手元に残しておきたい資金も必要です。空室や滞納などの発生で計画通りに家賃収入が得られないことも想定されますし、病気や怪我による入院や失業などで収入が減る可能性もあります。

そのためにローン返済が滞ってしまうと金融機関からの信用を失い、アパート経営ができなくなってしまうこともあるため、収入がなくても半年から1年程度はローン返済が可能なくらいの資金を別途準備しておくことが必要です。

光熱費

共用部分の電気代や水道代を支払う必要があります。大きな額ではありませんが、毎月必要な費用です。共益費や管理費から支払っていることもありますが、維持管理に必要な費用となります。

修繕費

新築で購入したとしても経年劣化は避けられません。そこで修繕計画通りに修繕が必要となります。

空室リスクを回避するためにも、修繕を定期的に行い不動産の価値を維持することが大切です。共益費や管理費から一部分を修繕積立金として積立していきます。

リフォーム費

入居者が退去すると内装をリフォームする必要があります。壁紙やカーペットの張替え、水回りのメンテナンスも行います。築年数が浅いときには、それほど目立たなかったものでも、年数が経過している場合には定期的なリフォームが必要になります。

劣化が激しいようであれば。大規模なリフォームをしてイメージを刷新することもできます。老朽化しまった建物でも大規模リノベーションで価値を向上させる方法もあります。もちろんそれだけ多額の費用がかかるため、費用対効果を慎重に見極めなければなりません。

税金

不動産経営で必要になる税金として、アパートにかかる固定資産税や都市計画税が必要です。 また賃料収入に対しては所得税と住民税が課せられます。

一定の条件を満たすことで、軽減措置を受けられます。

損害保険料

火災保険料や地震保険料などの費用です。アパート10年契約をすると費用を節約できる可能性があるので、可能な限り10年契約しましょう。大家としては火災保険などに加入し、風災や水災、水漏れなどに備える必要があります。 また火災保険は地震や津波などには対応していません。加えて地震保険に加入しておきましょう。

管理費

アパートの管理を管理会社に任せるときに、管理費が発生します。管理会社によって費用が異なるものの、目安となるのは家賃の5%となります。

まとめ

アパート経営で必要となる自己資金の目安は物件価格の10~20%くらいで、手続きや税金などの初期費用として購入費の8~10%程度、ローン金利の頭金で10%程度です。その他の手元に残したい準備金も考えると余裕をもってアパート経営を始めるためには物件価格の30%くらいあった方が安心です。

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