成功率を上げるアパート経営【東京編】
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土地

ここでは、アパート経営における土地についてまとめています。

土地なしから始めるアパート経営とは?

現時点で土地を所有していない人でも、アパート経営を乗り出すことは不可能ではありません。「土地がない」ということは、裏を返せば、「アパート経営にとって有利な土地をこれから取得できる可能性がある」ということ。上手な土地探しのコツを心得て、ぜひともアパート経営を成功させていきましょう。

ここでは、土地なしの状態からアパート経営を始める場合のポイントや、土地探しで大事なことなどを解説しています。アパート経営を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

まずは総予算を決めよう

アパート経営のための土地探しを始める前にまずやるべきことは、自らの事業の「総予算を決める」ということです。

アパート経営における「総予算」とは、「自己資金と借入金をあわせた経営資金」のことです。とりわけ初めてのアパート経営であれば、資金を100%自己資金でまかなうことは難しいため、アパートローン等の借り入れを行うことが一般的です。

望ましい総予算の金額は「自己資金と借入金の割合が5:5程度になる資金割合」と言われています。自己予算が2,000万円であれば、総予算は倍の4,000万円ということになります。つまり、土地と建物の総額で4,000万円までのアパート物件を購入することができる、ということです。

もし「自己資金を多く準備できない」という場合であっても、少なくとも総予算の3割は自己資金で確保するようにしましょう。プロの投資家であっても、自己資金と借入金の割合は7:3程度を目安としているものです。土地探しの段階から行う初心者のアパート経営であればなおさら、プロ以上のリスクを負ってしまうと危険です。

土地選びのポイント

アパート経営おける土地選びは、利回りをより良くするために最も大事なポイントと言っても過言ではありません。購入にあたっては土地の相場をしっかりと調べたうえで、相場よりも高すぎる土地を買わないようにすることが基本です。しかし、良い土地をより安い値段で買うことは、投資のプロであっても容易なことではありません。ここからは、土地選びのポイントをみてみましょう。

第1種低層住居専用地域の土地

「第1種低層住居専用地域」とは、2階建程度の住宅しか建築できないエリアのこと。用途が限られているために土地の値段が比較的安い傾向にあるため、アパート経営の土地として適しています。用途地域は、各自治体のホームページや役場の窓口で確認が可能です。

駅から徒歩10分圏内

次のポイントは、「第1種低層住居専用地域」のなかでも最寄駅から徒歩10分の場所にある土地を見つけることです。一般的に「第1種低層住居専用地域」は駅から離れたエリアであることが多いため、見つけるのは難しいのですがないわけではありません。駅から近い場所を見つけられ場合ある、と認識しておくだけも見るべきポイントが絞られますよ。

相場が下がる時期に購入する

土地も商品である以上、相場が下がる時期があります。土地の価格が高騰している時期は購入を待ち、良いタイミングがやってくるのを待ちましょう。

土地購入後の管理方法

アパート経営のための土地を購入したら、次は建物の建築や不動産の管理についてチェックしていきます。

建物の建築にあたっては、ハウスメーカー等に見積もりを依頼しますが、このときに必ずやるべきポイントに、複数のハウスメーカーから建築見積もりや収支計画書を提案してもらうようにすることが挙げられます。建築コストは少しでも抑えるためにも忘れずに行なうようにしてください。

建物が完成すると次はアパート管理です。管理会社に管理を委託するのであれば、こちらも同様に複数の管理会社から見積もり等の提案をもらうようにしましょう。

土地探しをしない場合はワンルームを

アパート経営では、土地探しに時間をかけることができない場合もあるでしょう。その際は、ファミリータイプのアパートよりも、ワンルームタイプのアパートを購入することをお勧めします。その理由は、需要性の違い。ファミリータイプのアパートに入居するような家族世帯は、そもそも住宅を購入することが多いため、あまり需要がないのです。家族向けになると部屋も広くなりますが、空室にしないために賃料を下げることになると利回りは悪くなる一方です。

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