成功率を上げるアパート経営【東京編】
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アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営は比較的安定的な土地活用の方法としてよく知られていますが、リスクゼロの運用方法というわけではありません。当然ながらメリットとデメリットが存在しています。もちろん成功することを念頭に始めるものですが、どのようなデメリットがあるのかを知っておくこともとても大切です。メリットばかりに踊らされず、リスクに備えて運用するために、オーナーとして知っておきたいメリットとデメリットの両方をまとめました。

アパート経営のメリット

長期的な収入の確保

入居者がいる限り毎月不動産収入が入ってきます。滞納されなければ、定期的な収入は継続されるので長期的な安定した収入はメリットとなります。もし銀行にお金を預けたとしても 少額の利息しか発生しませんが、不動産経理をするなら投資効果を生み出すことができます 。 資産活用の一環として不動産経営を始めたり、私的年金の代わりにアパート経営したりすることもあるでしょう。

もちろんアパート経営を始めたとしても、いつも順調に収入が得られるとは限りません。大家が対応しなければいけない状況は発生します。しかし管理サービスへ委託することで負担軽減もでき、不労所得が期待できるのはメリットです。

節税対策に

不動産には税金が発生しますので、税金対策として不動産経営を始める人もいます。固定資産税や都市計画性は住宅が建っていることで負担が減ります。集合住宅を建てることで軽減を受けやすくなって節税効果を期待できるのです。

アパート経営によって得られる事業所得は給与所得などと通算されるので、赤字の場合であっても所得税や住民税の観点で考えるとメリットがあります。一般的には初年度は赤字となることが一般的ではありますが、税金が還付されることが多くあります。また、家賃収入があっても建物の減価償却費で所得税や住民税が圧縮されます。

レバレッジの効果が高い

レバレッジとは、小さな額で最大の利益を受ける際の投資用語として使われるものです。自己資金は少額であっても、ローンによって物件を購入し多くの利益を得ることができます。銀行からローンによって資金を借り、運用規模を大きくすることで投資効果を増やす効果があるのです。土地や建物を担保に借入金を使って、自己資金よりも大きな資産を運用できるのがアパート経営のメリットです。

インフレに強い

家賃は物価と連動するのでインフレなどの経済変動に強いというメリットもあります。例えば株や為替の場合は、投資の価格が半減するリスクもあります。しかし金融商品よりも不動産は価格変動が少ないのです。物価が上がれば家賃も上昇しますので、価格が総体的に下がってしまう現金や金融商品よりもインフレに強いといえます。経済変動に対応できない金融商品と比べた際のアパート経営のメリットでしょう。

生命保険の代わりに

事故や病気などで債務者が死亡してしまった場合や障害状態になってしまった場合には、「団体信用生命保険」に加入していることからローンは保険で支払われることとなります。遺族はローンの支払いをせずに不動産が相続されます。物件は残って家賃収入は続くので生命保険代わりになるといえます。

アパート経営のデメリット

空室・滞納リスク

アパート経営で最大のリスクとなるのは空室や滞納リスクです。収入は賃料収入が前提となっているので、退去者がいると想定された賃料が入ってきません。需要よりも供給が下回る地域が少ないので、当初入居者が満室になっていたとしても数年経つと他の物件に入居者が流れていってしまうリスクがあります。

それだけでなく家賃の滞納といった可能性もあります。1度滞納されると収入が途切れ、退去するまで他の入居者を探すこともできません。滞納された賃料を回収することができなければ空室リスクより大きな損失となりえます。

金利変動の影響を受ける

ローン活用を前提としてアパート経営するならば、金利上昇というリスクがあります。金利変動すると全体の返済額がアップしてしまうので、収益まで圧迫されます。低金利時代が続いていますが、10年、20年と長期的な目で見たときに金利上昇の可能性がないとはいえません。

アパートやマンション経営ではローンの借入期間も長いので、金利変動で返済額が増えてしまったり、建物の価値が減少することで家賃収入が下がってしまったりします。金利の変動に注目して、変動金利か固定金利なのか慎重に選ぶべきでしょう。

長期運用が前提

長期運用が前提となっているのはデメリットに含まれます。短期で売買を行って収益を上げることは難しいです。長期所有することで家賃収入を得るのが目的となります。仮に短期で物件を売却できたとしても大きな売却益を得られる可能性は少ないでしょう。一般的には購入時の金額を下回ることが多いからです。アパート経営を行うときには長期運用が前提となっているのは考慮しておきたい点です。

資産価値の下落

長期運用が前提となっているアパート経営では、その間に資産価値が減少してしまう可能性があります。地価は減少することもまた上昇することも考えられますが、建物は経年劣化を避けることができません。修繕費用なども発生しますし、家賃収入が減少することも考えられます。入居者が退去した場合には、リフォームしなければ新規入居者を募集するのが難しいこともあるでしょう。修繕費用をかけて資産価値を保たせるようにしなければいけません。

災害リスク

アパートに限らずではありますが、火災や台風などの災害リスクはつきもの。被害が出れば修繕費用が発生しますし、倒壊や消失という事態になってしまうとアパート経営自体が困難になります。災害が多い日本では大規模な災害が発生するリスクがあるという事を認識しておきましょう。

一般的な火災保険では地震や津波噴火の補償がないので、地震保険に加入しなければなりません。こうした保険費用、経営を圧迫する要因となります。

リスクを軽減するための対処法

ニーズの分析を徹底する

ニーズの分析を徹底することはリスクを軽減する1つの方法となります。アパート経営で最も大きなリスクは空室です。築年数が経ってしまったり、また需要の変化によって空室が発生してしまうのです。しかし人口減少や世帯数減少は既に周知の事実ですので、地域のニーズを把握しておくことでリスクを軽減することができます。

例えば、学校や企業などは短期的に見ればニーズが高いですが、移転などの不安要素もあり慎重に決定しなければなりません。ライバル物件も含めてマーケティングをしっかりすることはリスクを軽減する方法です。

災害への対策をする

災害リスクへの対策としてハザードマップを確認することがあります。各自治体がどのような被害が予想されるのか、ハザードマップを用意していますので物件を選ぶ際に参考にしておきましょう。また、建物自体の耐震性や耐火性も良く確認します。ハウスメーカーによっては一般的な耐震基準よりさらに高い基準の建物を提供している場合もあります。

また、保険への加入もリスクに備える方法です。被害を受けたときにある程度のカバーできます。経営をスタートする前には必ず適切な保険に加入できるか確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社の選ぶこともリスク対策となります。経営に時間を取られたり、ストレスにならないために、「空室ができたときにすぐに入居者の募集する」「家賃滞納も速やかに対処しする」といった信頼できる不動産会社を探しましょう。

不動産会社の実績を確認してみたり、どのような物件の管理を行っているかを確認したりすると会社の得意不得意が理解できます。経営するアパートやマンションと同じジャンルをよく扱っている管理会社なら無難でしょう。

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