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アパート経営におけるリフォームについて

ここでは、アパート経営とリフォームについて解説しています。

経営するアパートはリフォームを実施すべき?

アパートの経営事業に乗り出す際には、物件を新築で建てる場合と、中古の物件を取得する場合があります。中古の物件であれば、確かに新築と比べてコストをおさえることが可能ですが、一方で、リフォームを検討しなければならない物件もあるかもしれません。改修工事の内容な施工業社によっても異なりますが、それはそれで多額のリフォームコストがかかることになります。

リフォームは費用対効果をみて判断すること

アパート経営においてリフォームを実施すべきかどうかの判断は、「費用対効果」の観点から行うことが重要です。経営事業である以上、どのシーンにおいても収益を出し、継続できることが決定を左右します。リフォームに関しても同様です。「そのリフォームを行うこと=費用を支出する」ことに対して、「今後、どれほどの賃料を設定することができるのか?」「新たな入居者をどれほど見込むことができるか?」、また賃料が下がっている曲面であれば、「どれほどそれを食い止めることができるか?」といった効果を考えて投資することが、アパート経営におけるリフォームなのです。

「利回り」を高めるリフォームであること

こうした費用対効果は、不動産経営においては、一般的に「利回り」という言葉で捉えられています。リフォームを実施するにあたっても、「その改修(=投資)によって、利回りを高められるかどうか?」をつねに判断の基準にすることができれば、「本当にやるべきリフォーム」と「実施する必要がないリフォーム」を判別でき、無駄な改修費用を使わなくても済みます。

物件の用途によって判断が異なることも

利回りを高めるリフォームが必要かどうかは、物件の目的や用途によっても判断が異なってきます。

例えば、アパート経営で保有している物件が、売却を目的とした短期保有の物件なのか、それとも入居者からの賃貸収入を目的とした長期保有の物件なのかによって変わります。同じ内容のリフォームであっても、短期保有であれば、リフォームで賃料が上がって売却価格を有利にできるため、実施を検討しても良いですし、長期保有であれば、リフォームを最低限にとどめることで賃料をおさえ、入居者に応募してもらいやすいようにすべきでしょう。

アパート経営における利回りを最大化するためのリフォームは、どのようなものなのか、経営スタイルによっても判断することが重要です。

思い込みでリフォームしない

賃貸物件のリフォームでは、リフォーム会社などの営業を受けて、「なんとなくリフォームをした方が入居者が増えそうだ」といった思い込みに陥ってしまうこともあります。しかし、改修する必要がないものはもちろん、改修しても新規の入居者にはつながりにくいものにコストをかけてしまうリスクがあることも忘れずに。

そもそもリフォームにあたっては、リフォーム会社の選定からコスト意識を持って選ぶものです。施工内容や部材、工期も含めて、すべて検討対象となります。仲介会社の営業さんなど、現場の情報をうまく吸い上げながら、本当に実施すべきリフォームを判断しなければなりません。

リフォームに活用できる補助金がある

アパートのリフォームにかかる費用は、改修する施工内容によって大幅に異なってきますが、相場としては、部分ごとに20万円から100万円程度は必要になってきます。フルリフォームであれば、2,000万円程度かかることも。決して気軽に行えるようなコストではありませんよね。

ただし、アパートのリフォームには活用できる補助金もあります。ここからはそういった補助金についてみてみましょう。

「新たな住宅セーフティネット制度」

国が実施している補助金としては、「新たな住宅セーフティネット制度」が活用できます。これは、2017年より国土交通省が管轄している補助金事業で、住まいを確保することが難しい人々に対して、住居を提供することを促進するために実施されているものです。「入居者を要配慮者に限定する」といった一定の条件を満たすことが条件になりますが、経営しているアパートを「住宅確保要配慮者」として都道府県等に登録をすることで、「登録住宅の改修」に対する補助金を受けることができます。

補助の対象となる工事は?

「新たな住宅セーフティネット制度」で補助の対象となる工事は幅広くあります。例えば、「共同居住用住居への用途変更」や「耐震改修」、「間取り変更」といったリフォーム工事の場合、一戸あたり最大で100万円の補助金を受けられます。

さらに、「バリアフリーのための改修工事」であれば、一戸あたり最大で50万円(リフォームに必要な費用の1/3以内)の補助がでるため、段差の解消や手すりの設置などに活用することも可能です。

その他にも様々な補助対象の工事があるため、ぜひ検討してみることをお勧めします。また、「新たな住宅セーフティネット制度」に登録した物件は、専用のwebサイトにも掲載してもらうことができますので、入居者の促進にも役立ちます。

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