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アパート経営とリノベーションについて

ここでは、アパート経営におけるリノベーションについて解説しています。

リノベーションは重要!

近年、不動産物件を紹介する際に「リノベーション物件」という言葉が頻繁に使われるようになっています。実際、中古物件の賃貸マンションやアパートをリノベーションをおこない、今どきのお洒落になった物件の人気が若者層を中心に高まっています。必ずしも築年数が浅い新しい物件でなくとも、人気の物件になるというのは見逃せないポイントではないでしょうか。

そこで下記では、話題のリノベーション物件について、そもそもリノベーションとはどのようなものかをみながら、そのメリットについても解説します。

リノベーションとは?

「リノベーション」とは、主に築年数がたってしまった古い物件の間取りや住宅設備を、現在の需要・ライフスタイルに合わせ、デザインの変更や高い機能性を備えた物件に作り変えてしまうことを指します。

例えば、建物の基本構造は残しながら、古くて汚れてしまった内装や住宅設備をほとんど解体してしまい、間取りから作り直すようなことが代表的で、デザインはもちろん、古い設備を最新のものに一新することで、若者でも住みやすい物件にしていくのです。お風呂や台所といった水回りの設備を一新するだけでも、リノベーションの効果は大きいものになります。なかには、ほとんどデザイナーズマンションのようなお洒落な内装に生まれ変わっている中古物件もあります。

リノベーションのメリットとは?

古い物件を今どきのデザインに刷新したり、住宅設備の性能をグレードアップするわけですから、リノベーションには不動産経営上のメリットをじゅうぶん期待できます。

アパート経営におけるリノベーションのメリットは、大きく分けて2つ。まずは「空室対策」、そして「賃料のアップ」です。いずれについても、入居者のニーズに応えるものにしなければなりませんが、適切におこなったリノベーションはアパート経営を有利にします。

例えば、畳ばかりの間取り、古いふすまの押入れ、お風呂がガス釜であったりすると、たとえ物件自体の立地が良かったとしても、その内装・間取り・設備が当時のままの場合、同エリアの他の物件に入居者が移ってしまうことになりかねません。また、築後何十年も経過してしまった物件では、クロスの張り替えや畳の取り替えだけではどうしても魅力に欠けてしまいます。古い物件の利回りが悪くなっているのであれば、リノベーションでテコ入れをおこなうことも一手です。

リノベーションのコストや工期は?

次に、リノベーションを行うとなった場合、実際にはどれほどの改修費用や工事期間が必要になるかについて、みてみましょう。

フルリノベーションで15万/㎡ほど

リノベーションには、間取りそのものの変更をともなうフルリノベーション(「スケルトンリノベーション」とも呼ばれています)と、内装や水回りといった住宅設備をリノベーションする場合の、2パターンがあります。それぞれ、元々の物件に使われている建材や配管、内装の状態、さらに、どのような資材を使用したり、設備導入を行うのか、によってもコストは大きく変わってきますが、一般的には、フルリノベーションをおこなうには、10〜15万/㎡ほどのコストが相場と言われています。

リノベーションのコストについては、こだわればこだわるほど際限なく費用がかかってしまうものです。アパート経営の観点からコスト管理しなければ、入居者にどれほど好評だったとしても、経営にとってプラスにはなりません。

物件の状態が比較的良い場合は、大掛かりなフルリノベーションをおこなわずに、クロスの張り替えや収納スペースの設置といった、マイナーな改修だけでもじゅうぶんと言えますから、この場合であれば、1戸あたり20万円ほどで収めることも可能です。反対に、水回りが古くなって使えない状態であれば、それを取り換えるだけでも1戸あたり50万円以上かかってしまう可能性もあります。

工期は1室あたり4ヶ月ほど

リノベーションの工期もおこなう改修の内容によって異なります。一般的には、マンションであれ、アパートであれ、フルリノベーションを施した場合、一室あたりで約4ヶ月程度を見込んでおく必要があります。

当然のことながら、リノベーションの改修工事をおこなっているあいだは、物件を入居者に貸し出すことができません。キャッシュフローをしっかりと管理しておくことが必要です。このため、予算の計画にあたっても、どれほどの年数でコストを回収できるのかも含めて考えるようにしましょう。

リノベーションの考え方

ここまで、リノベーションのコストや工期についてみてきましたが、そもそもリノベーションを行う場合、どのような考え方を持つべきなのでしょうか?間違った考え方でリノベーションを行なってしまった場合、どのような失敗をすることになるのでしょうか?

費用対効果が大前提

中古や古い物件をリノベーションするにあたっては、あくまでもアパート経営という観点から計画することが必要不可欠です。具体的には、リノベーションの内容およびそのコストが、「貸し出す賃料に見合うものであるかどうか」、及び入居者のニーズに対して、「どんな工事がリノベーションとして必要であるか」について、検討しなければなりません。

リノベーションをおこなうにあたっては、費用対効果の観点から検討することが大前提となります。家賃として回収できる以上の不必要なコストをかけてリノベーションをおこなってしまうと、どれほど魅力的な物件に生まれ変わったとしても、経営としては失敗です。

リノベーションの目的はあくまでも収益アップです。かけたコストを回収できるかどうか、という観点から考えなければなりません。例えば、家賃を大幅にアップさせたいのであれば大規模にリノベーションする必要がありますが、地域の相場から判断して家賃をあげられそうにないのであれば、水回りや見栄えに関わるクロスといった必要性を満たす程度の改修に抑えるべきです。ただし、「家賃をあげられそうにないから、リノベーションも行わない」という考え方もリスクがあります。建築当時のまま現状を放置しておくことで、入居者離れや新規の入居者が入らない事態になりかねません。最終的に空室になれば、リノベーションをおこなわなかったことは失敗ということになります。

入居者のニーズを知ること

アパート経営では基本的なことですが、収益アップのカギを握っているのは、入居者のニーズを把握できるかどうか、になってきます。これは、リノベーションについて計画する場合でも同様です。つまり、オーナーである自分自身の趣味や理想ではなく、入居者のニーズに合ったリノベーションを行わなければ、どれほどコストをかけても、収益をアップにはつながりません。むしろ、利用者のニーズを逃してしまい、コストだけをかけて失敗してしまうことになります。

最近のトレンドでは、入居者のニーズとしては次の3つが主流になっています。

お洒落なデザイン

デザインに関しては、当然ながら、デザイナーズマンションのようなお洒落な内装が求められています。例えば、コンクリートの打ちっぱなしのデザインも人気ですし、海外のマンションのように、部屋ごとに色合いや雰囲気がガラッとかわるデザインも、比較的賃料が高く設定されていたとしても、入居されています。

収納スペースが広い

アパートでは収納に割くことができるスペースは限られています。しかし、それは逆に、収納スペースを豊富に用意することができれば、入居者にとってのメリットになる、ということでもあります。最近のリノベーション事例では、デッドスペースを活用した収納上の工夫が目立っていますから、ぜひ取り入れるようにしましょう。

水回りの設備が最新

入居者がとりわけ求める住宅設備は、トイレやキッチン、お風呂といった水回りに関する設備です。女性はもちろん、最近では料理が趣味という人も増えていますから、住宅設備を一新するのであれば、水回りの設備を積極的に交換することをお勧めします。

費用対効果で判断しよう

リノベーションの成功のカギは、

  1. コストが家賃に見合うかどうか
  2. 入居者のニーズを把握しているか

の2点になります。リノベーションを検討されている方は、コストだけかけて失敗してしまった、といったことがないように、費用対効果をしっかりとみて計画するようにしましょう。

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