成功率を上げるアパート経営【東京編】
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売却するには

ここではアパートを売却する際の重要ポイントと売却時に発生する費用について解説しています。

アパートを売却する場合のコツ

不動産の価値があるうちに売る

アパート経営の家賃収入は同じレベルで永遠に続くことはありません。経年により建物が老朽化すれば価値も入居率も下がって収益率は悪くなります。売却を考えるならこれまでの家賃収入と売却金額の合計額が購入金額よりもプラスになっている状態で、不動産として価値があるうちに売ることが基本です。

適切なタイミングを見極める

売却のタイミングを見極めるのはプロの投資家でも難しいですが、オーナーであれば様々な情報を持っていますのでそれを上手く活用することです。周辺環境や立地が物件の価値を左右しますので活気がなくなっているなら早めに、開発が決まって将来性があるなら待ち築20年以内なら価値が高いうちに売却することです。

相場を把握した上で判断

最近はインターネットの普及で比較的簡単に売却価格の目安を知ることが可能になりました。アパートの売却を考えているのであればまずは同じような立地条件の物件を探し事前に相場を把握しておくことが重要です。また土地売却の最新情報については国土交通省の「土地総合情報システム」を利用すると便利です。

売却時に発生する費用

不動産を売却するためには以下に紹介するような手数料や税金などの諸費用がかかりますので、あらかじめ把握しておくと実際の収益が明らかになります。

測量費用と印紙税

測量は不動産の状態や売却の方法によっては必要としないケースもありますが30~50万円程度の測量費用がかかると考えていた方が慌てずに済みます。印紙税は売買契約書を交わす際に必要になりますが、1億円以上の取引でも印紙代は6万円のためそれほど大きな金額になることはありません。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼する場合は仲介手数料がかかります。売却価格が400万円を超える場合は仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税で計算されます。物件価格により手数料の上限が3~5%以内で法律で定められているため法外な金額になることはないと考えてよいでしょう。

住宅ローンに関する費用

ローンが残る物件売却ではローンを完済して抵当権抹消登記手続きを行います。抹消登記手続きは土地と上モノそれぞれ1,000円で合計で2,000円かかります。なお司法書士に手続きを依頼すると、抹消登記手続き費用の他に1~10万円程度の代行手数料がかかります。その他、ローンの繰り上げ返済を行うと手数料が発生します。

売却利益が出た場合の税

アパートを売却して利益が出た場合は譲渡所得があったとして課税されます。譲渡所得は売却金額-(購入金額+購入費用+売却費用)で計算され、所有期間が5年を超えると所得税15%・住民税5%ですが5年以下の場合はと所得税30%・住民税9%になるため売却タイミングにも関わってきます。

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