成功率を上げるアパート経営【東京編】
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節税対策

ここではアパート経営などの不動産所得の課税の仕組みや可能な節税対策について解説しています。

不動産所得の課税の仕組み

アパート経営などの不動産所得に対しての課税で特別な事情は存在しません。課税金額は他の所得と同様に収入から必要経費を引いたものなので、複雑な計算をしないとわからないといったことはないと言えます。

収入部分に関してはアパート経営の場合は家賃収入そのものなのでわかりやすいですが、注意しなければならないのは必要経費の項目。なぜなら出ていくお金=必要経費とはならないからです。

例えば物件購入の際にはローンを組むケースがほとんどですが必要経費になるのは利息部分のみで元金は対象となりません。毎月のローンの返済額は必要経費には組み込めないのです。その代わり取得した物件を減価償却費として経費として計上していくことになります。

損益通算とは

損益通算とは総所得金額を計算する際に各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものを控除できる仕組みです。所得は10種類に区分されますが、このうち損益通算の対象となるのは不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得のみとなります。

アパート経営による所得は不動産所得または事業所得に該当しますから損益通算が可能です。アパート経営は初期投資が必要なので始めた頃は収入があっても必要経費を差し引くと赤字になることがほとんどと言ってよいでしょう。

赤字に対しては課税されることはありませんが、さらに不動産所得は損益通算できるため給与所得と不動産所得の赤字分を相殺することによって節税効果が期待できるのです。アパート経営が赤字でも所得税やそれに伴う住民税の負担を軽減できるということです。

参考サイト:国税庁 No.2250 損益通算

節税効果が期待できるものは

ここからはアパート経営を行うにあたり、節税効果が期待できる項目には以下のようなものが挙げられます。

詳しくみていきましょう。

所得税

アパート経営に必要となる経費を計上することで、所得税を抑えることが可能です。所得は高いほど課税される金額も高くなりますが、経費で所得を軽減させることやまた損益通算は節税効果があります。損益通算は、不動産所得が赤字になった場合に赤字分をその他の所得と相殺できる仕組みのことです。サラリーマンが副業としてアパート経営をしている場合には、給与所得から赤字分を差し引きできるのです。

また別の方法として、アパート購入費用を一括で計上するのではなく、減価償却を用いることで法定耐用年数で分割もできます。毎年の減価償却費を計上できるので、帳簿上の支出として取扱い、課税対象の所得を目減りできるのです。

住民税

住民税は所得金額と連動して決定されます。そのため所得税と同様にアパート経営によって節税効果を期待できる項目です。住民税は住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金で、所得税よりも見落としがちな税金ですがアパート経営によって圧縮できる可能性があるのです。

累進課税方式を採用している所得税とは異なり、住民税が課税対象の所得で市区町村税が6%、都道府県税が4%の比率で課税されるのです。均等割は 総所得から各種控除を引いたもので、さらに市県民税をかけることで計算されます。

控除できる項目の中には生命保険料控除、社会保険料控除、医療費控除、雑損控除、地震保険控除、 人的控除小規模企業共済等掛金控除などがあります。

また必要経費を差し引く際には、不動産収入を得るために必要な経費も差し引くことができます。管理費や修繕積立金、管理会社に支払った代行手数料、損害保険料なども計上できます。控除できる項目や経費として計上できるものをしっかりと確認しておきましょう。

固定資産税

固定資産税は 土地や建物を所有している人が支払う税金のことです。固定資産税は土地や建物の評価額に対して1.4%かかります。評価額が2,000万円の場合には、1年で28万円課税されるのです。

しかし、更地ではなくアパートなどの建物が建設されて敷地となっている場合には、住宅用地の特例を受けられます。特例の対象は、小規模住宅用地と一般住宅用地です。

土地を更地のまま所有している場合とアパート経営をスタートさせたと場合では、固定資産税が最大で6分の1になります。

小規模住宅用地に建てられた場合では、200㎡以下の部分が6分の1になり、一般住宅用地の場合なら200㎡以下の部分が3分の1になります。アパート経営をスタートさせるには、その他の費用もかかりますが、アパートが建っていることで固定資産税の減額が期待できるのです。

都市計画税

都市計画税は、都市計画法が定める市街化区域にある土地や建物に課税されます。市街化調整区域にあるアパートの場合には、都市計画税を納める義務はありません。しかし現実的に考えると、市街化調整区域にアパートを建設するのは難しいので、アパート経営では都市計画税が必要です。

評価額に対して0.3%の都市計画税が必要です。2,000万円の評価額の場合には、年間6万円の税金となります。しかし固定資産税と同じように住宅用地の特例を受けて、減額措置を受けられます。小規模住宅用地の場合は評価額の3分の1、一般住宅用地の場合は評価額の3分の2に減額されるのです。

更地よりも評価額が下げられるため、結果としてかかる税金を抑えることに繋がります。もちろん、軽減措置のみを期待してアパート経営をさせるのは難しいので、アパート経営を始めた際には軽減措置についても理解しておくようにしましょう。

相続税

相続税もアパート経営による節税効果が得られやすく、相続税対策目的としてアパート経営をスタートさせる人が多くみられます。土地や建物を相続する際にはその評価額に応じて相続税を支払う必要があります。しかし賃貸物件を建てることで土地が貸家建付地となるので、更地よりも評価額が約2割下がります。小規模宅地等の減額の特例を適用できるので、全体のうち200㎡までの評価額を半分にできます。

建物評価減をさらに受けられるので相続税の減額へと繋がるのです。建物を相続すると固定資産税評価額として扱われ、取得時の差額ではなく時価に対しての40%が減額されます。

また評価額から、全国一律で30%の借家権割合が差し引きされるので、合わせると約60%の評価額減額です。このように相続税が大きく下げられるので、相続税を抑える対策方法として、アパート経営が選択肢に入るのです。

贈与税

生前贈与を行うことでも、相続する場合と同じように土地や建物の評価額を下げることが可能になり贈与税の対象を圧縮させられます。

贈与税は相続時精算課税制度の非課税枠を利用することができ、60歳以上の父母または祖父母から成人した子どもや孫に対して生前贈与を行うときに適用できます。非課税枠が2,500万円までで、超過した部分にのみ課税されるのです。

注意したい点は、アパートローンの残債が残っている場合には負担付贈与という扱いになることです。この場合は固定資産税評価額による減額はなく、時価評価から残債を差し引きする額が贈与税の対象となります。それで予想以上に節税効果がない可能性もあるのです。

まとめ

アパート経営では、土地や建物に対して軽減措置があることから、節税効果を期待することもできます。もちろん節税のためだけにアパートを建設するのにはリスクもありますが、どのような節税方法があるのかを理解しておくことは、営業コストの圧縮につながります。

しかし節税効果だけに意識を集中されると、アパート経営のリスクや注意点におろそかになってしまう危険性があるでしょう。信頼できる不動産会社を見つけて、アパート経営のリスクを抑えながら運営することが成功への近道となります。

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