成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営で成功するために絶対身につけておくべき基礎知識 » 利回りとその計算方法

利回りとその計算方法

ここではアパート経営における利回りの種類やそれぞれの意味、注意点について解説しています。

利回りとは

利回りとは投資額に対してどの程度の収益が得られるのかその割合を数値化したものです。アパート経営においては投資額は物件費用、収益は家賃収入として考えるとわかりやすいでしょう。

オーナーにとっては最も気になるところですが、アパート経営の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。これらの利回りの意味や計算方法がわかっていないと正しい判断ができなくなりますのでしっかり理解しておくことが重要です。

表面利回りと計算方法

表面利回りは年間の家賃収入を物件購入価格で単純に割ったもので、想定利回りや予想利回りとも呼ばれています。計算式は以下のようになります。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷を物件購入価格×100

物件の大まかな収益性を比較する時の指標として用いられ、一般的に不動産会社の物件情報などに記載されている利回りは表面利回りがほとんどです。目安としては大変わかりやすいですがアパート経営に関わる諸経費は反映されていません。

実質利回りと計算方法

実質利回りは年間の家賃収入から建物の管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間諸経費を差し引いたものを物件購入価格と購入時にかかった仲介手数料や不動産取得税などの諸経費を足したもので割ったものです。ネット利回りとも呼ばれ計算式は以下のようになります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時諸経費)×100

表面利回りに比べると実質利回りの方が実際の収益率に近くなります。より現実的な数字と言えますが、空室発生による家賃収入減や想定外の修繕費などは含まれません。

利回りの注意点

注意すべき点は表面利回りでも実質利回りでも算出された数字はあくまで目安であるということを理解しておくことです。利回りが高い物件は必ず儲かるのかというと、それは想定上の話であって保証はされません。

特に表面利回りにだけ注目するのは要注意です。利回りが高いということは物件価格が安いことも考えられますので中古の場合は再建築不可の物件だったり、建物が古く年間の管理費・修繕費がかかる可能性もあります。

実質利回りで計算していくと年数の経過とともに低くなっていくことが考えられます。建物の修繕頻度や費用が高くなりますし、数十年も経てば新築当初の家賃は維持できなくなりますので収益率は下がります。

まとめ

利回りは家賃収入を物件費用で割ったもので表面利回りと実質利回りがあります。年間経費を反映させた実質利回りの方がより現実的な数字ですが、どちらも空室発生は考慮されていません。利回りが高いからといて必ず儲かるわけではなく、あくまで目安として考えるべきです。

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