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東京都内の狭小アパート経営は成功する?

ここでは狭小アパート事情について解説。またアパート経営の収益性や問題点についても紹介しています。

東京都内の新築狭小アパートは高利回り

狭小アパートとは1室が10㎡程度の部屋で構成される集合住宅のことを言います。4~4畳半くらいの部屋の広さになるためほとんど寝るだけのスペースしかありませんが、近年は都心部を中心にこうした狭小アパートの物件数が増加しています。

アパート経営の視点で考えると、土地が狭かったり変形地であっても有効活用すれば物件価格は安くて済み、部屋数を多く確保できるので経営効率は悪くありません。必然的に表面利回りは高くなることが期待できます。

もちろん高利回りになるのは満室状態が継続するということが前提です。戦後の貧しい時代ならともかく経済発展を遂げた現在において成立するのでしょうか。それを知るためには狭小アパートの需要の有無について調べる必要があります。

東京都内の新築狭小アパートの需要は高い

意外かもしれませんが狭小アパートの需要は近年高まりつつあります。その理由は住むスペースに対する価値観の変化です。必要最低限のモノしか持たないミニマムな生活が好まれるようになりました。東京ではあえて定住場所を持たない人もいるくらいなのです。

その結果、住居は寝られればいいという考えから部屋の広さよりも利便性の方を重視する人が多くなってきています。だからといって築50年の老朽化の激しいアパートが人気が高いということは全くありません。

大きな浴室はなくても使い勝手の良いシャワー室は必要ですし、古いアパートより最新設備がある新築のアパートの方が好まれます。家賃が安いというだけでなく合理的に効率よく暮らしたいという人が増えているのでしょう。

狭小アパートは入居者の入れ替わりが激しい

狭小アパートは表面利回りは高いという反面、入居者の入れ替わりが激しいという面も持っています。退去する人が多いとそれだけクリーニングや募集活動などの経費がかかり空室リスクも高くなるためアパート経営においてはデメリットと言えます。

若年層が住むことが多く知識不足や経験不足から失敗したと考えるという見方もありますが、そもそも合理的な暮らしを求めている人ばかりですから、条件の良い物件が見つかればすぐに引っ越していくでしょう。

狭小アパートの平均入居期間は2年程度と言われています。理由は何にせよ長期間住むことは最初から考えておらず、契約が満了する2年後には更新はせずに別の住居に引っ越していくということが言えます。

築古になると入居付けが厳しくなってくる

狭小アパートは築年数が古いものより新築が好まれる傾向にありますので、今は建物が新しくても年数とともに築古になれば入居付けが厳しくなってくることが考えられます。修繕はできても経年は止めることはできません。

もともと人の入れ替わりが激しいという狭小アパート特有の性質に、築古というマイナス要因が重なると入居を希望する人は減っていく一方になります。オーナーにとっては最も恐ろしい空室リスクが必然的に高くなっていきます。

また少子高齢化により狭小アパートの一番のターゲットとなる若年層が減り続けています。仮に狭小アパートの人気が衰えずに維持できたとしても供給過剰になれば空室が増えていくことになるためアパート経営は困難になることが予想されます。

家賃に対してリフォーム費用が高い

狭小アパートはその性質上、都心の好立地の場所にあっても1部屋あたりの家賃を高く設定することはできません。しかし狭小だからといってリフォーム費用が安くなるわけではなく設備は一般的なワンルームと同等です。

さらにスペースを有効利用するためにロフトが設けられていることが多く、1面だけのワンルームよりクロス替えやクリーニングに手間がかかるため、一般のアパート物件よりかえって経費が高くついてしまうことさえあります。

長期間居住が前提なら何とかなるかもしれませんが、平均入居期間が2年ということを考えると経費ばかりかかってしまいアパート経営が不安定になります。一時期は人気があったかもしれませんが非常にリスクが高いと言えるでしょう。

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まとめ

狭小アパートは話題性もあり、人気があるという話を聞くと始めてみたいと考えている人が多いかもしれません。表面利回りは高いですから一見良さそうですが、空室リスクが高くリフォーム経費が高いことも見逃せません。

これまで多くのアパート経営の経験がある方ならまだしも、少なくても未経験者の方にはおすすめすることはできません。最初はうまく行ったとしても中長期的に考えて収益を継続できるとは考えにくいからです。

安定した家賃収入を得ることができて、リスクはできるだけ最小にしたいと考えるのであれば1部屋20㎡で長く居住できる新築アパート経営をおすすめします。融資の審査も通りやすく自分の経営プランに沿って進めることができるためです。

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