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成功率を上げるアパート経営【東京編】 » 新築と中古アパート経営の違い

新築と中古アパート経営の違い

ここではアパート経営で新築と中古でどこが違うのか、それぞれのメリットとデメリットをまとめました。

新築アパートのメリット

融資が受けやすい

新築と中古と比較した場合、新築の方が金融機関が融資に積極的です。新築物件は耐用年数が長いので担保としての評価額が高く、最新の設備を導入するなど競争力が高いアパート経営が可能と判断されるからです。アパートローンは審査が厳しく金利が高めの傾向がありますが、その点では新築の方が融資が受けやすいと言えます。

入居者ニーズに合わせられる

「新築」という名の通り、自分の思い通りのアパートを1から建築できるのは大きなメリットです。アパートに求めるものは時代とともに変化しますが、中古の場合はメンテナンスをしていても古臭さはどうしても残ります。新築ならば土地探しから外観、設備に至るまで決めることができますので、最新の入居者ニーズに合わせたアパートが完成します。

維持管理のコストを抑えられる

新築物件は建物、設備ともに新しいため修繕やリフォームのための費用がしばらくの間はかかりません。中古物件は気がつかない箇所で経年劣化が進み突発的に大きな出費が発生することが考えられますが、新築であればアパート経営をスタートしてから10~15年くらいは大規模修繕は必要ないため、資金繰りがしやすく安定したアパート経営ができます。

瑕疵担保責任の保証が長期

新築でも中古でも物件を売却する不動産会社には瑕疵担保責任があります。購入後に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合に買主は不動産会社に対し補修や損害賠償などの責任を追求できます。中古物件では売主が瑕疵担保責任を負う義務は最低2年ですが、新築物件の場合はこれが10年間必要であることが法律で定められているので保証が長期になります。

新築アパートのデメリット

中古物件と比較して価格が高い

当然といえばそれまでですが中古物件よりも新築物件は購入価格が高くなります。新規に土地を取得したり建築費もかかるのでローンの返済負担も大きくなります。新築物件も何十年も経過すれば老朽化して空室が多くなったり当初の家賃を維持できなくなる可能性があるため、安心せずにしっかりとした長期的な経営プランニングをする必要があります。

土地購入から稼働までに時間がかかる

中古でアパート経営をする場合はそこに物件があるためすぐに始めることができますが、新築の場合は土地の確保から初めて建築に入りますから稼働まで時間がかかることになります。また建築業が繁忙期になったり台風など天候にも左右されて工事が遅れることがあるため、規模にもよりますが始めるまで3~6ヶ月程度は見ておいたほうがよいでしょう。

利回りが低くなる可能性

新築物件の場合、初期費用がかかるため一定の利回りを確保するためには家賃を高めに設定することになります。設定した家賃で入居者が集まれば問題ないですが、想定より入居希望者が少なかった時には家賃を下げざるを得ない状況になります。高めの初期費用と想定家賃収入が下がると、当初計画していた利回りより低くなる可能性があります。

中古アパートのメリット

利回りが高くなる傾向にある

中古物件は立地条件が同じでも新築に比べると3割程度は購入価格が安くなるためローン返済の負担が少なくて済みます。また築年数がそれほど経過していなくて立地条件も問題ない中古アパートであれば新築と変わらない家賃設定が可能です。初期費用を安く抑えることができ、安定した家賃収入が想定できるので利回りは高くなる傾向にあります。

個性のある中古ならではの付加価値

新築の場合は建物や設備は現状維持が基本ですが、中古の場合は思い切ったリノベーションをして個性を出すことが可能です。ニーズに合ったリノベーションを行えば入居者も集まりやすく、他の物件にはない魅力があれば退去者も減ります。また一定の条件下で入居者にDIYを許可する自由度を設けることで、物件に付加価値をつけることも可能です。

購入後すぐに家賃収入がある

新築の場合は空室スタートで入居者募集活動や広告で費用もかかりますが、中古アパートの場合はすでに入居者がいる状態から始められるので購入後すぐに家賃収入があり、アパート経営のノウハウがない初心者でも安心です。また前オーナーから信頼できる管理会社をそのまま引き継ぐこともできるので、最初から安定したアパート経営が可能です。

資産価値の下落率が低く節税効果も

中古物件は購入金額が安く資産価値の下落率が新築に比べると緩やかに推移していきます。また、建物は資産価値が落ちても土地はそのまま残るため将来売却することになっても目減りは少なくて済み、開発により地域が発展すれば資産価値が上る可能性もあります。また中古物件の耐用年数は短いので年間の減価償却費が高くなり、節税効果も期待できます。

中古アパートのデメリット

融資を受けにくい

アパートローンはもともと審査が厳しく金利が高い傾向にありますが、中古物件の場合は特に状況が厳しく融資の審査が通りにくかったり、審査が通っても金利が高くなるなど不利な条件を飲まなくてはならないこともあります。どれほど物件価格が安くても耐用年数を過ぎてしまった物件は融資が受けられなくなるため注意が必要です。

思わぬ大きな出費や空室のリスクがある

物件の築年数にもよりますが中古物件は見た目ではわからない部分で経年劣化が進んでいることがあるため、水漏れやひび割れが突然発生する可能性があります。想定外の大きな修繕費がかかったり、建物が老朽化して放置してしまうと退去者が増えて空室リスクが高くなります。初期費用の安さだけで飛びつくと思わぬ落とし穴にハマることもあります。

買い手がつかなくなる

中古アパートは十分な家賃収入を得てから売却しようと思っても、購入時に中古だったわけですからアパートとしての価値がほとんど無くなり買い手がつかないということが考えられます。取り壊して建て直す、土地だけ売却するなど経営が安定している時期からしっかり出口戦略を考えておかないと、身動きが取れない状態になることもあります。

まとめ

新築物件は初期費用はかかりますがローリスクでアパート経営を始めることができますし、中古物件は初期費用は少なく始められますが、後々修繕費がかかったり空室リスクが高くなります。どちらも一長一短ありますが、安定したアパート経営を目指すなら立地と物件選びを慎重に行うことが重要になります。素人では判断できないことも数多くあるため、目的をしっかり定め、専門家に相談することをおすすめします。

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