成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営のリスクと対策

アパート経営のリスクと対策

ここではアパート経営でオーナーが考えておかねければいけないリスクと対策について説明しています。

アパート経営のリスクと損失を最小化する対策

空室リスク

アパート経営でオーナーが最も注意しておきたいのが空室の割合が高くなればなるほど収入が減っていく空室リスクです。賃料収入で成り立っているため空室率をいかに下げられるかがアパート経営成功の鍵とも言えます。

空室が出る原因としては人口の減少と物件の増加による供給過剰、そして相続税の増税により節税のためにアパート経営を始める人が増えたことなどが考えられます。このような状況の中で空室率を下げるにはエリア選びと物件の魅力・価値の向上がポイントです。

例えば東京は全国的にも人口の減少が少なく空室率も低くなっています。需要の高いエリアを絞り込み、充実設備で対応すれば空室リスクを抑えることは可能です。

家賃滞納リスク

入居者が経済的事情や性格的な理由により賃料を払わず、賃料収入がない状態になるのが家賃滞納リスクです。空室とは違って入居者がいるため滞納家賃を支払ってもらうための交渉などが必要になります。

家賃滞納には家賃を滞納する・家賃を滞納したまま住み続ける・失踪・夜逃げするの3段階があり、失踪・夜逃げはオーナーにとっては最悪のパターンです。家賃を滞納されても入居者に支払い意思があると収支には計上しなければなりません。

こうした状況を起きにくくするためにはオーナーが賃貸管理会社と集金代行の契約をすることです。その際は家賃滞納保証があると安心です。

自然災害リスク

台風、地震、洪水等が多発する災害大国の日本において自然災害リスクはアパート経営で避けて通ることができないリスクと言えます。建物の倒壊や家財の損傷などをイメージしますがそれだけでは終わりません。

被害に関しては、保険で建て替えや修繕はできたとしてもその間の家賃収入が無くなってしまうからです。雨や地震などの自然災害への対策は方自治体が発行しているハザードマップを活用することをおすすめします。

加入する保険は火災保険が基本で水災が補償対象かどうか確認します。また地震による火災や津波の被害に備えて火災保険に地震保険も付加しておきましょう。

老朽化・修繕リスク

アパートの老朽化はオーナーが必ず直面する問題です。ある程度は想定していても、それを超えて老朽化が進み、思わぬ費用がかかってしまうことを老朽化リスクと言います。老朽化が進むと修繕費が嵩みアパート経営に大きな損失が出ます。

その損失とは入居者離れによる稼働率の低下、空室を埋めるために家賃を下げるなどすることによる賃料収入の低下、修繕費用が捻出できずさらに老朽化が進むことによる物件の価値が低下です。

オーナーができる対策行動としては買い替え、継続利用、売却ですがタイミングを逃すとすべてが難しくなってしまうため注意が必要です。

クレーム対応リスク

オーナー自身でアパート管理をしている場合、避けることができないのがクレーム対応。騒音やゴミ出し、設備の不調等々、入居者はもちろん、周辺住民からのクレームも対応しなければなりません。そこで、アパート経営における代表的なクレームとその対処方法をまとめています。

クレームが発生した場合は、迅速かつ丁寧に対応しなければ問題がかえって大きくなってしまいます。信頼を失ってしまうと入居者離れにも繋がり、安定的なアパート経営が難しくなることも。オーナー自身での対応が難しくなる場合は、管理会社への委託も一手です。

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