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老朽化・修繕リスク

ここではアパート経営における老朽化リスクとそれを回避する方法について解説しています。

アパート経営の老朽化リスクとは

経年によるアパートの老朽化はオーナーが必ず直面する問題です。ある程度は想定して修繕費を積み立てるなど対策をしますが、予想を超えて老朽化が進み、思わぬ費用がかかってしまうことを老朽化リスクと言います。

周辺の環境や気候の変化など様々な要因で進度も違ってくるため、建築当初に正確に老朽化を予想することは困難です。オーナーとしては修繕積立金以外に突発的に発生する費用に対する準備をしておかないと状況を悪化させてしまうため注意が必要です。

老朽化が進んでしまうと修繕費が嵩むばかりですし、アパート経営自体に大きな損失をもたらすことになります。負のサイクルに陥ってしまうと抜け出すことが難しくなりますのでオーナーとして老朽化により何が起きるかをよく理解しておくことが大切です。

老朽化がもたらす損失とは

稼働率の低下

老朽化リスクとは単に修繕費オーバーになるといったことだけでは済まない損失をもたらします。物件に魅力が無くなりますから入居希望者が減ることになります。退去した後は空室になり部屋が埋まらなければ空室による稼働率低下で損失が出てしまいます。

賃料収入の低下

空室を少しでも無くそうと家賃を下げてしまうと当然ながら賃料収入は低下します。それと連動して敷金・礼金も下がりますので退去後のクリーニングや修繕に充てる費用が十分ではなくなります。メンテナンスの質が落ちるとますます老朽化が進んでしまいます。

物件の価値が低下

修繕費用が捻出できずに空室が多い状態が続くとアパート経営を続けていくことが難しくなるため物件の売却を考えるようになります。老朽化が進み稼働率が低いアパートは物件としての価値が低下してしまっているため、簡単には売却できず安値で手放すことになります。

老朽化を最小限に抑えるには

老朽化したアパートに頭を悩ませているオーナーができる対策は、買い替え・継続利用・売却の3つです。いずれの方法を選択しても現在とは大きな変化を覚悟しなければなりません。

買い替え

老朽化したアパートは単に売却しても希望通りの価格で売れない可能性もあります。資金的に余裕があるならば、旧物件を高く売ることは諦めて新築アパートに買い換えるというのも対策として成立します。

古い物件をそのまま保有していると損失が大きくなるばかりですから、思い切って収益性の高い物件に乗り換えるという方法です。旧物件に思い入れがあると判断が難しくなるのでできればプロの不動産会社に相談するのがよいでしょう。

継続利用

老朽化したアパートでもまだ入居率が半分を超えている状況ならアパート経営を継続することも選択肢に入ってきます。もちろんそのままの状態を維持するのではなく、効果的な空室対策をして入居率を上げ修繕計画も組み直します。

そのためには管理会社の変更も検討します。空室対策としては募集条件を緩くしたり敷金・礼金を無くすなど考えられますが、自分で勝手に進めるよりアパート経営に実績がある管理会社や不動産会社に相談した方が失敗する確率が低くなります。

売却

老朽化が進んで身動きができなくなると物件の売却が難しくなりますので、資産価値が落ちる前に物件を売却してしまうというのもあります。キャピタルゲインがプラスになるのなら手元にお金が残りますので次の方向を考える余裕もできます。

オーナーが売却にこだわっていても手遅れ状態ということもありますので、不動産会社に相談して客観的な目を通して判断するのがよいでしょう。遅れると売却するのが難しくなりますのでスピーディーに動くことが重要になります。

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