成功率を上げるアパート経営【東京編】
成功率を上げるアパート経営【東京編】 » アパート経営のリスクと対策 » 空室リスク

空室リスク

ここではアパート経営の空室リスクとその発生原因や対策方法について解説しています。

アパート経営の空室リスクとは

アパート経営では、空室の割合が高くなればなるほど収入が減ってしまいますがこれを空室リスクと言います。賃料が唯一の収入源となるため、空室率をいかに下げられるかがアパート経営の成功につながります。

空室率はアパート全室数の中で空室が占める割合のことで空室数÷全室数×100という計算式で求めることができます。但し、この計算式はその時点での空室率(瞬間空室率)しかわからないため実態を把握することができません。

もう少し精度を上げるためには年間の全室数の稼働に対して空室の月数がどの程度かを計算する稼働平均空室率を用います。これは(空室数×平均空室月数)÷(全室数×12ヶ月)×100という計算式に当てはめて算出します。

アパート経営のオーナーとしては空室リスクをできるだけ小さくするために、空室が出る原因を探り、対策を施すことによって空室率を下げる方向に進めなければなりません。その方法は地域や経済状況などによって変わります。

空室が出る原因

空室が出てしまうのは立地や物件の魅力など個別の原因もありますが、以下のように社会全体の流れとして空室が出やすくなっていることが考えられます。

人口の減少

総務省統計局の人口推計(2018年(平成30年)10月1日現在)データによれば総人口は1億2644万3千人で,前年に比べ26万3千人減少しており8年連続で減少が続いているという結果が出ています。人口が減少すれば需要が減って空室数が増えていきます。

参考サイト:総務省統計局_人口推計(2018年(平成30年)10月1日現在)

物件の増加

国土交通省の資料によれば新規供給された賃貸住宅戸数の推移が平成24年から緩やかに上昇傾向になっています。人口の減少が続く中で賃貸住宅戸数が増えているということは供給が過剰になり空室率の上昇を加速することになります。

参考サイト:国土交通省_賃貸住宅市場の実態について[PDF]

相続税の増税

平成27年1月1日から相続税が引き上げられました。相続税の基礎控除が4割削減されたことで課税対象者が増えたのです。そのため相続税対策としてアパート経営を始める人が増加。賃貸物件をさらに増やすことになり空室率が上がっているのです。

空室率を下げるには

人口の減少や物件の供給増加により、アパート経営においては厳しい環境となっていますが、そのような中でもしっかり対策をすれば空室率を下げることは可能です。

物件(エリア)選び

同じような設備・建物でも物件により空室率に差が出ます。特にエリアの影響は強く立地条件は重要なポイントです。駅から近い、再開発中で将来性があるなど実際に現地に出向いて自分が住みたいと感じるかチェックします。

物件の魅力・価値の向上

すでに物件を所有している場合は物件の魅力・価値の向上に努めます。人気エリアなのに空室率が上がるのは競合が増えていることも考えられますので、場合によってはリフォームや設備増強などお金をかけることも必要です。

東京は人口の減少が少ない?

総務省統計局の人口増減率データを都道府県別に見てみると、全国で人口減少が続く中で7都県で増加となっています。中でも東京都が0.72%と最も高く、隣接する埼玉県は0.28%、神奈川県も0.20%と増加。東京を中心とするエリアでは人口減少の影響を受けにくいことがわかります。

参考サイト:総務省統計局_人口推計(2018年(平成30年)10月1日現在)

主要エリアの空室率データ

全国の主要エリアの空室率データを見てみましょう。空室率は東京(14.5%)、神奈川(16.1%)、大阪(20.1%)、愛知(16.1%)、福岡(18.9%)で全国的にも東京は空室率が低くなっています。物件数が増えているにも関わらず、都内では需要が減らないため空室率が低く抑えられているという結果になっています。

参考サイト:LIFULL HOME'S_全国の賃貸用住宅の空室率一覧

まとめ

人口減少が続く中、どこでアパート経営をしても成功するとは限りません。最大のリスクである空室を回避するためにはエリアの選定が重要ポイントです。需要を維持し続けている都内の人気エリアであれば安心できます。

アパート経営の得意分野別おすすめ企業3選

人気エリア
新築アパート経営なら
ATELIER APARTMENT TOKYO
ATELIER APARTMENT TOKYOの公式HPキャプチャ

立地&デザイン性で
入居者の心をガッチリつかむ

電話相談はコチラ
03-3516-0221

安価&新築
アパート経営なら
シノケン
シノケンの公式HPキャプチャ

自己資金が少なくても
経営できるノウハウ有り

電話相談はコチラ
0120-54-1143

すぐにスタートできる
中古アパート経営なら
東急リバブル
東急リバブルの公式HPキャプチャ

知名度・中古物件の保有数は
東京エリア屈指

電話相談はコチラ
0120-919-574

おすすめのアパート投資と企業
資産・年収・経験からおすすめのアパート投資と企業を紹介 アパート経営のセミナー情報を確認する
成功率を上げる
アパート経営
【東京編】