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アパート経営に成功する人と失敗する人の違い

ここではアパート経営に成功する人と失敗する人では何が違うのか、その特徴や共通点をまとめています。

アパート経営で成功する人

自己資金を持っている

すべて自己資金でアパート経営を始める人はほとんどいませんが、自己資金の割合が高いことで得られるメリットはいくつかあります。ローンでの借入額が少なくて済むため月々の負担が少なくて済むというのが最も大きいでしょう。

また資金に余裕があると経営面でも様々な方策を立てることができます。空室を埋めるために敷金・礼金ゼロにする、フリーレント期間を設けるなど思い切ったことができるので危機に遭遇した際も回避もしやすくなります。

信頼できる管理会社を使っている

アパート経営の大半は管理業務に時間を割くことになります。建物の清掃や入居者からのクレーム対応、家賃の回収など意外にやることが多くあります。これらをすべてオーナーが1人で行うのはほぼ不可能と言ってよいでしょう。

そのため業務の大半は管理会社に委託することになりますが、ここで信頼できる管理会社に出会えるかどうかが重要なポイントになります。アパート経営に成功している人は慎重に管理会社を選び、パートナーとして一緒に問題解決にあたっています。

維持やメンテナンスに費用を惜しまない

アパートの維持管理では退去時の清掃や畳・壁紙の交換、住宅設備の増強などが繰り返されますが、部屋ごとのメンテナンスだけでなく10年~15年くらいのサイクルで建物全体の大規模修繕を行わなくてはならなくなります。

見た目にはわからなくても建物のあらゆる箇所で経年劣化が進んでします。アパート経営に成功している人はそうした維持・メンテナンスに費用を惜しみません。その時かかった費用が建物の寿命を延ばし、安定したアパート経営につながるとわかっているからです。

アパート経営で失敗する人の特徴

アパートさえあれば収入を得られると考えている

不労所得を期待して安易にアパート経営をスタートした人のほとんどは失敗をします。アパートさえ購入してしまえば、後は何もしなくてもずっと収入が得られるということは無いからです。

もちろん管理業務を会社に委託すれば負担は軽減されます。しかし経営者として空室が発生した時にどのような対処ができるか、建物の老朽化を抑えるための大規模修繕工事の時期など、常に将来を見据えて先手を打つなどの意識がないとオーナーとしては失格です。

表面利回りばかりに注目している

アパート経営で物件選びをする際の指標の中に利回りがあります。ところが不動産会社などが広告などで提示している利回りは単純に年間想定賃料を物件価格で割った表面利回りと呼ばれるもので、経費や空室などは考慮されていません。

したがって表面利回りばかり注目してアパート経営を始めるとその裏に隠された事情や数字を見抜けずに失敗します。物件価格が安く表面利回りが高いアパートは老朽化が進んでいて大規模修繕が必要だったり、入居者が集まりにくく空室率が高いことがあるからです。

アパート管理をないがしろにしている

少しでも利益を出すためにアパート管理に力を入れないアパート経営のオーナーは失敗します。例えば管理会社に業務を委託せずに自分で管理を行えば委託手数料が浮きますが、素人が管理を行うと入居者の満足を得ることはできません。

クレーム対応の悪さや壊れた設備の修理の遅れなどが入居者の不満となって退去者が増え、空室ばかりのアパートになってしまうのです。長期的な視点でアパート経営を考えられず目先の利益ばかり追ってしまうようでは成功はありえません。

アパート経営の失敗例

利回りの高い物件だったが難点ありだった

利回りが高い投資用の物件を購入。近くの大学へ通う大学生が主な入居者でした。通学面で便利ということもあり購入当時は満室でしたが、徐々にその他の要素、アルバイトやその他のアクセスにはむしろ不便という理由で退去者が続出する事態に。購入後に、入居者の多くが1年もしないうちに卒業し退去する4年生ばかりでした。

物件を販売した業者は、購入者が地元の状況に精通していないことを知っていたので、すぐに退去することが分かっている入居者を集めて満室としていました。利回りだけを見ると非常に魅力的に見える物件ですが、その後入居者を集めるのが難しく失敗した例です。利回りだけでなく、現地の状況や入居者がどのような人なのか、ということも確認することが大切です。

相続で所有した物件の管理が大変だった

父親からアパートを相続し運営するように。築15年以上経過していましたが、土地や収益物件が手に入ると思い、不動産収入に期待して始めたとのことです。しかし実際に運営してみると、入居者からのクレームや家賃の滞納、退去者がでるとリフォームしなければならないなどと多くのストレスの原因となりました。

しかし、今ある物件を解体するにも費用が発生します。また、売却するにも相応の価格で売却できるのか不安だと言います。相続した物件自体というよりも、不動産運営にストレスがかかるものだと知らずに、苦労した例です。

耐震性について考えずに購入

利回りなどわかりやすくメリットが並べられた物件を選んでしまい、耐震性についてチェックせずに購入してしまいました。東日本大震災の後にヒビが入り、慌てて売却に踏み切りましたが、耐震構造が改正前のものであったため、安全性が不安視されまったく買い手がつかない状況に。不動産業者による修繕も行われず、購入したことを後悔することになった例です。

資金繰りが悪くなり失敗することも

購入当初は順調でも、新たなマンションやアパートが建設されると、入居者が流れてしまうことがあります。例えば交通の便が良いエリアに物件があったのにも関わらず、郊外に立地条件の良いマンションが建つと入居率が下がることに。

この場合、入居者を確保するためには、家賃を下げたり、敷金や礼金をなしに設定したりと、様々な方法で対処しなければなりません。家賃を下げると入居者を確保することができていたとしても、予定していた収益を得ることができません。

また退去者が出ると内装のリフォームはしなければいけないので、思った収支結果にならないことがあるのです。大切なのは建物周辺の将来的な展望を観察することです。資金計画をしっかりしておくなら、万が一状況が変化したとしても対応できるでしょう。

家賃の滞納が響き売却することに

はじめは順調でも家賃の滞納という問題が少しずつ目に見えていたので、管理会社に相談しても、きちんと対処してくれませんでした。その状態で2ヵ月3ヶ月と滞納が続いた結果、キャッシュフローが赤字となる事態になってしまったのです。入居者の支払い能力、保証人といったチェックがきちんと行われていなかったことが、こうした結果に繋がってしまいました。

利回りやアクセス面などの条件が良くても失敗する例となります。家賃の滞納に対しても、「少しくらいなら」「あとで取り返せる」と過信せず、上手に対処していく必要があります。

まとめ

アパート経営の成功と失敗を分けるものは、中長期的な視点を持って事業として考えられるかという点に集約されます。経営者としての自覚が必要で、何でも人任せで危機管理意識のない人は考えを改めるべきです。わからないことはプロに相談すれば解決することは可能です。

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